En bref : un hôtel bordelais peut être concerné par trois obligations différentes. L’audit énergétique réglementaire ne dépend plus de la taille de l’entreprise mais de sa consommation : au-delà de 2,75 GWh par an, le premier audit doit être réalisé au plus tard le 11 octobre 2026. Le décret tertiaire s’applique dès 1 000 m² de surface, quelle que soit la consommation. Le décret BACS vise les installations de chauffage ou de climatisation de plus de 70 kW, avec une échéance repoussée à 2030 pour les puissances moyennes.
Beaucoup de gérants d’hôtel reçoivent en ce moment des sollicitations sur « l’audit obligatoire ». Certaines sont fondées, d’autres reposent sur des règles qui ont changé en 2025. Avant de signer un devis, il vaut mieux savoir quel texte vous vise réellement. On préfère vous le dire avant de vous vendre quoi que ce soit : tous les hôtels ne sont pas obligés de faire un audit énergétique.
Trois obligations qu’on confond souvent
Audit, décret tertiaire, BACS : les trois parlent d’énergie, mais ils ne visent pas la même chose et ne se déclenchent pas sur le même critère.
| Obligation | Ce qui déclenche l’obligation | Ce qu’il faut faire | Échéance |
|---|---|---|---|
| Audit énergétique réglementaire (Code de l’énergie) | Consommation de l’entreprise ≥ 2,75 GWh/an (moyenne sur 3 ans) | Audit par un prestataire qualifié, renouvelé tous les 4 ans | 11 octobre 2026 pour un premier audit |
| Décret tertiaire (dispositif Éco Énergie Tertiaire) | Bâtiment ou ensemble de locaux tertiaires ≥ 1 000 m² | Réduire les consommations, déclarer chaque année sur OPERAT | Déclaration avant le 30 septembre, objectif -40 % en 2030 |
| Décret BACS | Système de chauffage ou de climatisation > 70 kW | Installer un système d’automatisation et de contrôle du bâtiment | Déjà en vigueur au-delà de 290 kW, 1er janvier 2030 entre 70 et 290 kW |
| DPE | Vente ou location des murs | Faire réaliser le diagnostic avant la transaction | À chaque vente ou mise en location |
Un même hôtel peut cocher une, deux ou trois cases. Un établissement de 1 500 m² appartenant à une société indépendante sera presque toujours concerné par le décret tertiaire, sans forcément l’être par l’audit réglementaire.
L’audit énergétique réglementaire : le seuil a changé
Ce n’est plus la taille de l’entreprise qui compte
Jusqu’en 2025, l’audit énergétique obligatoire visait les grandes entreprises : plus de 250 salariés, ou plus de 50 millions d’euros de chiffre d’affaires. Beaucoup de pages en ligne citent encore ce critère. Il n’est plus valable.
La loi n° 2025-391 du 30 avril 2025, dite loi DDADUE, a transposé la directive européenne sur l’efficacité énergétique. Désormais, c’est la consommation d’énergie qui déclenche l’obligation :
- à partir de 2,75 GWh par an (10 TJ) : audit énergétique tous les quatre ans, le premier au plus tard le 11 octobre 2026 ;
- à partir de 23,6 GWh par an (85 TJ) : système de management de l’énergie certifié ISO 50001, au plus tard le 11 octobre 2027. Il dispense de l’audit.
Conséquence concrète : une société hôtelière de 40 salariés peut aujourd’hui être soumise à l’audit, alors qu’une entreprise de 300 salariés très sobre peut ne plus l’être.
Faire le calcul en trois étapes
Pas besoin d’un bureau d’études pour savoir si vous êtes au-dessus du seuil. Il suffit de vos factures.
- Rassemblez 36 mois de factures pour toutes les énergies : électricité, gaz, fioul, réseau de chaleur, carburant des véhicules de l’entreprise s’il y en a.
- Convertissez tout en kWh et additionnez, site par site. Les factures de gaz et d’électricité indiquent déjà les kWh consommés.
- Divisez par trois pour obtenir la moyenne annuelle. Au-delà de 2 750 000 kWh, vous êtes dans le périmètre de l’audit.
Si vous êtes juste en dessous, gardez ce calcul à jour : un agrandissement, l’ouverture d’un restaurant ou d’un spa peut suffire à faire basculer l’entreprise.
Hôtel indépendant ou groupe : tout se joue au niveau de l’entreprise
Le seuil s’apprécie à l’échelle de l’entreprise, pas de l’hôtel. Un établissement isolé géré par sa propre société passe ou non le seuil seul. En revanche, une société qui exploite plusieurs hôtels sur la métropole, ou un hôtel et une résidence de tourisme, doit additionner les consommations de tous ses sites. C’est souvent là que les mauvaises surprises arrivent : chaque site paraît modeste, le total ne l’est pas.
Décret tertiaire : l’obligation qui touche le plus d’hôtels
Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 concerne tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments sur un même site dont la surface à usage tertiaire atteint 1 000 m². Un hôtel de taille moyenne, avec ses chambres, ses circulations, sa salle de petit-déjeuner et ses locaux techniques, dépasse vite ce seuil.
Réduire ses consommations ou atteindre une valeur cible
Deux voies sont possibles, au choix :
- la valeur relative : réduire la consommation de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une année de référence qui ne peut pas être antérieure à 2010 ;
- la valeur absolue : atteindre un niveau de consommation fixé en kWh/m²/an pour votre catégorie d’activité. Pour l’hôtellerie, ces valeurs sont fixées par un arrêté spécifique et tiennent compte de la localisation et de l’intensité d’usage du bâtiment.
Pour un hôtel qui a déjà rénové, la valeur absolue est souvent plus atteignable. Pour un hôtel ancien jamais rénové, la valeur relative laisse plus de marge. Choisir la bonne année de référence change beaucoup le résultat.
OPERAT : la déclaration annuelle avant le 30 septembre
Chaque année, propriétaire et exploitant doivent déclarer les consommations de l’année précédente sur la plateforme OPERAT de l’ADEME, avant le 30 septembre. L’échéance 2026, qui portait sur les consommations 2025, vient de passer. Si votre hôtel n’a rien déclaré, la procédure prévoit une mise en demeure, avec un délai de trois mois pour régulariser. Faute de réponse, l’amende peut atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, et le nom de l’établissement peut être publié.
Décret BACS : l’automatisation du chauffage et de la climatisation
Le décret BACS impose d’équiper les bâtiments tertiaires d’un système d’automatisation et de contrôle (gestion technique du bâtiment) quand la puissance de chauffage ou de climatisation dépasse un certain seuil. Au-delà de 290 kW, l’obligation s’applique depuis le 1er janvier 2025. Entre 70 et 290 kW, le décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 a repoussé l’échéance du 1er janvier 2027 au 1er janvier 2030.
Ce report n’efface pas l’obligation. Pour un hôtel qui prévoit de remplacer sa chaudière ou sa climatisation d’ici 2030, c’est le bon moment pour l’intégrer au cahier des charges plutôt que de rajouter un système après coup.
Un hôtel en pierre à Bordeaux, un audit pas comme les autres
Une bonne partie des hôtels du centre bordelais occupe des immeubles en pierre de taille du XVIIIe ou du XIXe siècle, dans le périmètre du Port de la Lune inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO. Ces bâtiments n’ont rien à voir avec un hôtel de chaîne construit en zone d’activité à Mérignac ou à Bordeaux Lac.
Sur une façade protégée, l’isolation par l’extérieur est en pratique exclue, et le remplacement des menuiseries passe par l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Un audit sérieux doit en tenir compte et chercher les économies ailleurs : production d’eau chaude, régulation du chauffage chambre par chambre, ventilation, éclairage, isolation des combles et des planchers bas.
Ces contraintes peuvent aussi justifier une modulation de l’objectif du décret tertiaire, à condition de la documenter dans un dossier technique. Un hôtel dans la pierre n’est donc pas condamné à rater 2030, mais il doit le prouver.
Après l’audit : les diagnostics à prévoir avant les travaux
L’audit dit quoi faire. Le repérage amiante dit si vous pouvez le faire sans arrêter le chantier.
Dans un bâtiment dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un repérage amiante avant travaux est obligatoire avant d’intervenir sur les matériaux : dépose de faux plafonds, remplacement de canalisations, ouverture de gaines techniques, changement de revêtements de sol. À Bordeaux, cela concerne la quasi-totalité des hôtels du centre historique et une grande partie des établissements des années 1970 à 1990. Découvrir de l’amiante une fois les entreprises sur place, c’est plusieurs semaines de chantier bloqué, souvent en pleine saison.
Si les murs de l’hôtel sont vendus ou loués, un DPE sera également demandé. Comme pour les échoppes bordelaises, la construction en pierre change la lecture du diagnostic.
Pour connaître l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires à Bordeaux, consultez notre page dédiée.
FAQ
Mon hôtel de 30 chambres est-il obligé de faire un audit énergétique ?
Pas forcément. L’audit réglementaire dépend de la consommation totale de l’entreprise : il est obligatoire à partir de 2,75 GWh par an en moyenne sur trois ans. Faites le calcul à partir de vos factures. En revanche, si l’hôtel dépasse 1 000 m², il est concerné par le décret tertiaire, qui impose des déclarations annuelles et une baisse des consommations.
Le critère des 250 salariés existe-t-il encore ?
Non. Depuis la loi du 30 avril 2025, l’obligation d’audit ne dépend plus de l’effectif ni du chiffre d’affaires, mais uniquement de la consommation d’énergie de l’entreprise.
Quelle est la date limite pour réaliser l’audit ?
Pour une entreprise qui entre dans le périmètre avec le nouveau seuil, le premier audit doit être réalisé au plus tard le 11 octobre 2026. Il est ensuite à renouveler tous les quatre ans.
Le décret tertiaire et l’audit énergétique, c’est la même chose ?
Non. Le décret tertiaire impose un résultat (baisser les consommations d’un bâtiment de plus de 1 000 m²) et une déclaration annuelle sur OPERAT. L’audit énergétique est une étude imposée à l’entreprise selon sa consommation. Un audit peut aider à atteindre les objectifs du décret tertiaire, mais il ne remplace pas la déclaration.
Faut-il un repérage amiante avant de rénover un hôtel ?
Oui, si le permis de construire du bâtiment a été délivré avant le 1er juillet 1997 et que les travaux touchent des matériaux susceptibles d’en contenir. Le repérage se fait avant le démarrage du chantier, sur le périmètre exact des travaux prévus.
