En bref : le mesurage loi Boutin sert à connaître la surface habitable d’un logement loué, celle que le bail doit indiquer. Sa définition est fixée par l’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le diagnostiqueur mesure la surface de plancher de chaque pièce, puis retire les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres. Il ne compte pas les parties de pièce où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, ni les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances.
Le bail d’une résidence principale, loué vide ou meublé, doit mentionner cette surface. En location vide, si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à celle écrite dans le bail, le locataire peut obtenir une baisse de loyer proportionnelle à l’écart. À Bordeaux, c’est sous les toits des immeubles en pierre, dans les vérandas d’échoppe et sur les mezzanines que les écarts se créent.
Que mesure le diagnostiqueur pour la loi Boutin ?
Il mesure le logement pièce par pièce, au sol, et relève la hauteur sous plafond partout où elle descend : sous une pente de toit, sous un escalier, sous une mezzanine. Il additionne ensuite ce qui entre dans la surface habitable et laisse de côté le reste. Le résultat est un chiffre unique en m², celui que vous recopiez dans le bail.
Cette liste vient mot pour mot de l’article R156-1. Il a repris en 2021 la définition de l’ancien article R111-2 : les règles n’ont pas changé, seul le numéro a bougé.
Qu’est-ce qui est déduit de la surface habitable ?
Tout ce qui occupe le sol sans être de l’espace à vivre. Le texte en cite cinq :
- les murs, extérieurs comme intérieurs. Dans une échoppe aux murs de pierre épais, l’écart entre la surface « hors tout » et la surface habitable se voit vite ;
- les cloisons qui séparent les pièces ;
- les marches et cages d’escalier. Dans une maison à étage, l’emprise de l’escalier est retirée ;
- les gaines, c’est-à-dire les conduits techniques encoffrés (ventilation, évacuations, colonnes) ;
- les embrasures de portes et de fenêtres : l’épaisseur du mur dans l’ouverture, entre le dormant et la face intérieure du mur.
Ce qui ne figure pas dans cette liste n’est pas déduit. Un radiateur ou un meuble ne retirent rien.
Quels espaces ne comptent pas dans la surface habitable ?
Deux familles. D’un côté, les parties trop basses, quelle que soit la pièce. De l’autre, des espaces nommés par le texte, exclus même s’ils sont confortables : une véranda chauffée reste une véranda, une cave aménagée reste une cave.
La règle du 1,80 m : mansardes, combles et sous-pentes
Toute partie d’une pièce où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m sort du calcul. Prenez une chambre mansardée au dernier étage d’un immeuble en pierre des Chartrons : le diagnostiqueur repère la ligne où le rampant passe sous 1,80 m et ne compte que la surface située du côté haut. Le reste existe, vous pouvez y ranger un lit ou une commode, mais il n’entre pas dans la surface du bail.
Les combles non aménagés ne comptent pas du tout. Des combles aménagés, avec plancher et accès, comptent pour leur partie à 1,80 m ou plus.
Sous les toits, la surface habitable sert aussi à vérifier que le logement est décent. La pièce principale doit avoir au moins 9 m² de surface habitable avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou au moins 20 m³ de volume habitable. Un studio sous combles bien présenté peut échouer sur ce point. Un logement non décent ne peut pas être loué.
Échoppes : véranda, cave et dépendances
L’échoppe bordelaise pose souvent la même question : que faire de la véranda ajoutée à l’arrière, côté jardin ? Pour la loi Boutin, la réponse est dans le texte : les vérandas sont exclues. Même règle pour la cave, le sous-sol, la remise au fond de la cour, le garage et la terrasse. Le jardin, lui, n’est pas une surface de plancher.
Ces espaces ont une valeur pour le locataire, et vous pouvez les décrire dans le bail. Ils n’entrent simplement pas dans le chiffre de la surface habitable. Si vous écrivez une surface qui les inclut, l’écart avec la réalité peut dépasser le vingtième.
Le bâti en pierre a d’autres effets, sur le DPE notamment : nous les détaillons dans notre article sur le DPE des échoppes et du bâti ancien à Bordeaux.
Mezzanines : ce qui est compté
Dans un appartement à grande hauteur sous plafond, une mezzanine ajoute du plancher. Elle suit la règle générale : son plancher compte pour la partie où l’on dispose d’au moins 1,80 m sous plafond, et l’espace situé dessous compte lui aussi s’il garde 1,80 m de hauteur. L’escalier ou l’échelle d’accès est déduit. Une mezzanine basse, où l’on ne tient qu’assis, n’ajoute rien.
Quand le mesurage loi Boutin est-il obligatoire ?
La loi n’impose pas le mesurage lui-même : elle impose de mentionner la surface habitable dans le bail. Cette obligation date de la loi du 25 mars 2009, dite loi Boutin, qui a modifié l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle s’applique au bail de la résidence principale du locataire :
- location vide : article 3 de la loi de 1989 ;
- location meublée : l’article 25-3 rend l’article 3 applicable aux meublés loués en résidence principale. La surface doit donc figurer au bail.
Elle ne s’applique pas aux locations qui sortent de ce régime : location saisonnière ou meublé de tourisme, résidence secondaire, logement de fonction, location à un travailleur saisonnier, logement-foyer.
Aucun texte n’oblige à faire appel à un professionnel pour mesurer. Vous pouvez le faire vous-même. Le risque est ailleurs : le chiffre écrit dans le bail vous engage, et les exclusions du tableau ci-dessus sont faciles à oublier quand on mesure son propre logement. Le mesurage loi Boutin ne fait pas partie du dossier de diagnostic technique. Il se commande souvent en même temps que les autres diagnostics, que nous détaillons dans notre article sur les diagnostics obligatoires pour louer à Bordeaux.
Que risque le propriétaire si la surface du bail est fausse ?
En location vide, le locataire peut demander une baisse de loyer si la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans le bail. La baisse est proportionnelle à l’écart. C’est l’article 3-1 de la loi de 1989.
Le vingtième se calcule sur la surface écrite dans le bail. Exemple fictif : un bail indique 50 m², soit un seuil à 47,5 m².
- La surface réelle mesure 48 m² : écart de 4 %, sous le vingtième. Le locataire ne peut pas obtenir de baisse sur ce fondement.
- La surface réelle mesure 46 m² : écart de 8 %. Le loyer baisse de 8 %. Pour un loyer de 800 €, il passe à 736 €.
La procédure suit des délais précis :
- le locataire envoie sa demande au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ;
- le bailleur a 2 mois pour répondre ;
- sans accord ou sans réponse, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection dans les 4 mois qui suivent sa demande ;
- la baisse s’applique depuis la signature du bail si la demande est faite dans les 6 mois qui suivent la prise d’effet du bail. Au-delà, elle ne court qu’à partir de la demande.
Si la surface n’apparaît pas du tout dans le bail, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de la préciser dans le mois qui suit la signature. Le bailleur a un mois pour répondre. Faute de réponse ou en cas de refus, le locataire peut saisir le juge dans les 3 mois suivant la mise en demeure.
En location meublée, l’article 3-1 ne s’applique pas. Selon service-public, le locataire doit alors prouver que le propriétaire a indiqué une surface erronée de façon intentionnelle pour obtenir une baisse de loyer proportionnelle. La mention reste obligatoire, et une erreur grossière reste un risque.
Quelle différence entre la loi Boutin et la loi Carrez ?
La loi Boutin sert à louer, la loi Carrez à vendre un lot de copropriété. Les deux excluent les parties de moins de 1,80 m de haut, mais elles ne mesurent pas la même chose.
| Loi Boutin | Loi Carrez | |
|---|---|---|
| Quand | Bail d’habitation (résidence principale) | Vente d’un lot de copropriété |
| Surface mesurée | Surface habitable : vérandas, loggias, combles non aménagés et sous-sols exclus | Surface privative : planchers des locaux clos et couverts, une véranda close peut compter ; caves, garages, parkings et lots de moins de 8 m² exclus |
| Sanction d’une erreur | Baisse du loyer si écart de plus d’un vingtième (location vide) | Baisse du prix si écart de plus d’un vingtième, action dans l’année suivant l’acte de vente |
Conséquence pratique : pour un même appartement, la surface Carrez est souvent égale ou supérieure à la surface Boutin. Recopier la surface Carrez de votre acte d’achat dans un bail peut donc surévaluer la surface habitable. Nous réalisons les deux mesurages : voir nos prestations de diagnostic immobilier à Bordeaux.
Combien de temps un mesurage loi Boutin reste-t-il valable ?
Aucun texte ne fixe de durée de validité. Le mesurage reste juste tant que le logement ne change pas. Il est à refaire après des travaux qui modifient la surface : cloison abattue ou ajoutée, combles aménagés, véranda transformée en pièce, mezzanine créée. Vous pouvez réutiliser le même chiffre d’un locataire à l’autre.
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FAQ
Puis-je mesurer moi-même la surface loi Boutin ?
Oui. Aucun texte n’impose un diagnostiqueur pour mesurer la surface habitable d’un logement loué. Le chiffre écrit dans le bail engage pourtant le bailleur : en location vide, un écart de plus d’un vingtième ouvre droit à une baisse de loyer. Un mesurage professionnel limite ce risque, surtout sous les toits ou avec une véranda.
Qui paie le mesurage loi Boutin, le propriétaire ou le locataire ?
Le propriétaire. C’est à lui que la loi impose d’indiquer la surface habitable dans le bail. Le mesurage ne fait pas partie des frais que l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 permet de partager avec le locataire, qui se limitent à la visite, au dossier, à la rédaction du bail et à l’état des lieux.
Puis-je reprendre la surface Carrez de mon acte d’achat dans le bail ?
C’est déconseillé. La surface Carrez peut inclure des espaces exclus de la surface habitable, comme une véranda close. Pour un bail, il faut la surface habitable au sens de l’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui peut être plus petite.
Les placards et penderies comptent-ils dans la surface loi Boutin ?
Oui, s’ils font partie du logement et ont au moins 1,80 m de hauteur. L’article R156-1 ne les cite ni parmi les surfaces déduites ni parmi les espaces exclus. Leur surface au sol s’ajoute donc à celle de la pièce.
Un sous-sol aménagé compte-t-il dans la surface habitable ?
Le texte exclut les sous-sols et les caves, sans distinguer ceux qui sont aménagés. Une cave transformée en bureau ou en salle de jeux n’entre donc pas, en principe, dans la surface habitable du bail. Faites vérifier le cas par votre diagnostiqueur avant de signer.
Faut-il refaire le mesurage à chaque nouveau locataire ?
Non. La surface habitable ne change pas avec le locataire. Le mesurage est à refaire seulement si des travaux ont modifié la surface : cloison déplacée, combles aménagés, véranda transformée en pièce.
Sources : Code de la construction et de l’habitation, article R156-1 · Loi du 6 juillet 1989, articles 2, 3, 5 et 25-3 · Loi du 6 juillet 1989, article 3-1 · Service-public, rédaction du bail (logement vide) · Service-public, rédaction du bail (logement meublé) · Service-public, surface et hauteur minimum d’un logement à louer · Loi du 10 juillet 1965, article 46 (loi Carrez) · Décret du 17 mars 1967, article 4-1. Article mis à jour le 11 octobre 2026.
